HST, 밴쿠버 주택시장에 어떤 영향을 미치나작은 제목 : 집 구매시기, 7월 시행 전후로 유-불리 따져봐야.주택 유지비 등 집 값 이외 비용 부담은 더 커질 예정.전체 콘도 86%는 기준 금액에 못미쳐 ... 단독주택 80%는 추가 과세 대상죽음과 세금은 인생에 있어서 피할 수 없는 두 가지라 하지만, BC주와 온타리오주에서 도입예정에 있는 HST(Harmonized Sales Tax)는 최근 큰 논란이 되고 있는 세금이다.BC주와 온타리오주는 모두 HST 도입에 근접해 있어 2010년 7월 1일부터 PST와 GST를 합산하여 적용하기로 예정되어 있다. 또한 이 실행 날짜가 다가옴에 따라 더 많은 사람들이 수첩에 계산을 거듭하며 호주머니 사정을 고려하고 되었다.HST에 찬성하는 이들은 이론적으로 볼 때, HST가 전체적인 세금을 낮추어 비즈니스를 더욱 원활하게 만들어 고용 창출이 활발하게 일어날 것이며, 소비자들에게도 많은 이득이 될 것이라 내세웠다.한편, 소비자들은 일부 제품에 세금이 더 올랐다는 것에서 궁지에 몰린 심정이다. 그러나 이들 역시 새 주택 구입에서 일부 환급을 받을 수 있다는 것에서는 환호했다. 일부 상황에서 세금이 면제 혹은 환급되기도 하기 때문에 많은 사람들이 이 새로운 세금 시스템에 혼란을 겪고 있다. BC주에서 HST는 5%의 GST와 7%의 PST가 더해져 12%가 된다. 온타리오에서는 13%이다. 두 주 정부는 소비자들이 기존의 세금 시스템과 큰 차이를 느끼지 않도록 최선의 노력을 다하고 있다. 이번 세금 시스템 변경으로 이익을 보는 비즈니스들은 더 저렴해진 상품 가격에 늘어난 소비자들과 그에 따른 수익 증대를 맞이하게 될지도 모른다.여전히 온타리오주와 BC주의 부동산 전문가들은 HST가 주택 구입에 나선 구매자에게 좋은 일이 아니라는 의견이다. HST가 리얼터 커미션, 변호사 고용 비용, 홈 인스펙션과 리노베이션의 비용 등에 적용되면서 기존에 있던 집을 구매하는 경우 추가로 약 $2,000이 들어간다. 현재 부동산 시장이 2009년 하향선을 그은 이후 다시 회복하기 시작했으나, 일부에서는 HST가 이 성장세를 저지할 것이라는 우려의 목소리가 나오고 있다.11월 중반에 소비자들과 BC주 산업 분야의 인사들이 요청해 HST 주택 구입 세금 면제 기준이었던 $400,000가 $525,000로 인상되었다. 이것은 새 집을 구매할 때 $525,000 까지는 세금이 면제되는 것을 의미한다."세금 면제 기준의 완화와 환급은 좋은 시작이었다. 하지만 더 높은 세금이 새 집에 메겨질 것을 고려할 때, 소비자들은 권리를 지키기 위해 더욱 노력해야 한다"고 광역 밴쿠버 홈 빌더 협회의 CEP인 피터 심슨(Peter Simpson) 씨가 전했다.  그는 "주택 건설 산업 관계자들과의 여러 차례에 걸친 토론 끝에 BC주 정부가 결국 $400,000의 기준이 집값이 오른 광역 밴쿠버에서 너무 낮은 액수라는 것을 감안해 $525,000으로 올렸다."고 덧붙였다.BC주 부동산 협회는 HST가 "구매가와 판매가 모두를 상승시킬 것이며, 특히 새 집 가격은 더욱 그러할 것," 이라고 우려했다. BC주 각 가정 수익의 60%에 근접하는 액수가 주택 소유 비용에 들어간다. BC주 부동산 협회는 주택 구매자들이 HST에 대한 모든 부담을 가질 때 주택 마련에 대한 좋지 않은 현상이 우려된다고 전했다. BC주 로워 메인랜드는 이미 캐나다에서 가장 비싼 경제 시장을 소유하고 있으며 많은 경제 학자들이 HST의 인상으로 주택 소유가 더욱 어렵게 되었다고 평했다. 캐나다 부동산 협회에 따르면 2009년 10월을 기준으로 밴쿠버에 있는 평균 주택 가격이 $638,948였으며 이는 BC주 $493,328과 캐나다 평균 $340,079와 비교할 때 훨씬 많은 금액이다.▲ 주택 구매 기회만약 HST 도입이 확정되었고 2010년 7월 1일부터 시행된다면 일반 시민들에게는 어떤 선택이 남게 될까? 가장 손쉬운 해결책은 그 날짜 전에 집을 사서 새로운 세금을 부담하지 않는 것이다. 많은 전문가들은 주택을 새로 구매하려는 사람들에게 집을 사기 전 빌더를 만나 이들이 HST 계산을 정확히 하고 있는지를 확인해야 한다고 충고했다. 만약 구매자가 올해 7월 1일전에 기존에 누군가 살던 집을 산다면 불필요한 세금과 별도 금액을 지불하지 않아도 된다. 또 다른 방법은 HST가 시작할 때까지 기다리는 것이다. 이유는 구매자들의 데드라인을 맞추기 위한 임시 수요 폭등으로 인해 집값이 상승할지도 모르기 때문이다. 이러한 현상은 건설업자, 개발업자, 부동산 중개인들, 그리고 주택 판매자들에게 이롭다. 그러나 구매자들은 시세보다 더 높은 부담을 안게 될 수도 있다. "현재 BC주와 온타리오주의 집값 인상은 2010년 7월 HST 실행을 위한 것에서 비롯된다"고 캘거리에 소재한 부동산 컨설턴트 겸 투자가인 토마스 베이어 씨가 말했다. "새 집과 오래된 집의 가격이 현재 임시 피크 상태에서 내년 여름에는 5~7% 내리기를 기대한다"고 그가 덧붙였다. ▲ 콘도의 영향콘도 소유자, 주택 구매자 그리고 주택 시장을 반영하는 수많은 관계자들은 올해 하반기에 시작될 HST가 주는 영향이 정확히 어떠한 것인지 물색하고 있는 실정이다. 신규 주택 구매자들에게 주택 가격에 더해지는 HST의 부담을 덜 수 있도록 환급과 면제라는 제도가 적용되지만 그들 혹은 콘도 주인에게 해당되는 다른 금액은 면제되지 않는다. 콘도 요금 자체는 HST에 직접적인 영향을 주지는 않는다. 그러나 콘도 주인을 위해 건물을 운영하는 콘도 회사들은 HST를 직면할 수 밖에 없다. 그들이 내는 비용에는 콘도 요금을 계산한 연간 예산이 포함되어 있다. 이 콘도 요금은 경비, 청소, 수리하는데 드는 비용을 의미하며 6~7% 오를 수도 있다. "이와 더불어 일반 예산 인상과 적립금에 대한 HST의 영향이 있다"고 히난 블레이키 법률 사무소의 콘도 변호사이자 캐네디언 콘도 인스시튜트 이사인 알먼드 코난트 씨가 설명했다. 집주인들은 콘도와 유지비를 비롯하여 적립금을 지불해야 하며 이에 해당되지 않는 다른 큰 규모의 공사비용 또한 마련해 두어야 한다. 밴쿠버 지역 콘도 구매자에게 작은 희망이 있다면 HST는 콘도보다는 단독 주택에 더 많이 적용될 것이라는 사실이라고 캐나다 부동산 협회에서 밝혔다. 광역밴쿠버 지역에서 2009년 3/4분기에 총 4,696개의 콘도 유닛의 절반가량이 $400,000 이하로 집을 팔았다. 이 기간에 팔린 86%의 집들의 판매가는 $525,000 이하였다. 이에 비해 같은 기간 동안 단독 주택의 20%만이 $525,000 이하에 판매되었다. "주택 구입 세금 면제 기준이 높을수록 더 많은 콘도와 단독 주택들이 HST에서 숨통을 틔울 수 있다"고 부동산 협회 시장 조사자인 션 캐스카트 씨가 말했다. 그는 "단독주택보다는 상대적으로 가격이 저렴한 콘도들이 더욱 혜택을 받을 것"이라고 강조했다. ▲ HST의 시초퀘백, 뉴브런스윅, 노바스코샤 그리고 뉴펀드랜드와 래브라도어는 GST와 더불어 HST를 도입하였고 매니토바는 아직 고려중이다. 뉴펀드랜드가 1997년 HST를 소개하였을 때 GST는 7%였고 새로 통합된 세금이 15% 달하여 주택 시장을 어렵게 한 경험이 있다.HST가 반갑지 않은 주택 구매자들은 오히려 세금이 더 높지 않아 다행이라고 생각하는 것이 낫다고 토론도 대학교의 로트만 학과 대표인 로져 마틴 씨가 말했다. 온타리오주의 달톤 멕귄티 수상을 설득하여 PST와 GST를 통합시킨 장본인인 그는 최근 연방 정부와 주정부를 촉진시켜 적자에 대면하기 위하여 GST를 원래 7%로 올리라고 요구하였다. 이렇게 해서 BC주와 온타리오주의 세금이 각각 12%와 13% 대신 13%와 14%가 된 것이다. HST의 비율에 관계없이 "캐네디언들은 인상한 주택 가격에 불평을 터뜨리다가도 마지막에는 법인에 양도하는 경우가 종종 있다"고 경제학자인 그레고리 클럼프 씨가 전했다. 그는 또한 "캐네디언들의 몰게지에 HST를 더한다는 의미가 되는데 이는 오히려 그들의 채무에 대한 부담을 늘리게 만는 것"이라고 지적했다.HST의 메인 포인트는 이것이다. 이 세금은 실행될 것이고 세부 내용이 복잡하며 구매자들이 비용을 더 부담할 가능성이 높다. 가장 좋은 해결책은 회계사나 세금 스페셜리스트의 전문가적인 충고를 듣는 것이다. 죽음과 납세처럼 이 새로운 확신은 두려워 피하는 것보다 당당하게 맞서는 것이 더 현명하다고 할 수 있겠다.▲ BC주 HST 주요 사항$26,250의 환급은 $525,000 이상의 집을 사는 구매자들이 통합세로 더 많은 세금을 부담하지 않아도 된다는 것을 의미한다. $525,000 이상의 신규 주택은 $26,250의 환급이 가능하다.기존 주택의 판매는 HST의 직접적인 영향을 받지 않으나 몇 개의 예외 상황이 적용된다.▲ 그랜드파더링(grandfathering): 2009년 11월 이전에 신규 주택 구입에 계약하고 2010년 7월 1일 전까지 입주가 완료되지 않은 이들에게도 HST가 면제된다. 주택 판매자들은 부동산 중개 수수료, 홈 인스펙션, 변호사 비용 등에 현재 5%의 GST를 부담하고 있으나, HST가 시행되면 12%로 늘어나게 된다. 홈 에너지 업그레이드나 리노베이션 등에서 발생하는 자재 구입 및 서비스 비용에 12%의 HST가 부과된다.출처 : 부동산 밴쿠버밴쿠버 부동산 관련 문의 : johnkim24@hotmail.com